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國有土地使用權“抵押”十大法律風險
2019-05-13   原創:?齊精智?信貸風險管理 審核人:   (點擊: )
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由于房產與地產在物理上的不可分割,導致法律上出現了“房地一體主義”,即我國《物權法》第一百八十二條規定的:以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押。齊精智律師提示2014年底國務院頒布《不動產登記暫行條例》,建立統一的不動產登記制度,徹底貫徹了“房地一體主義”。《不動產登記暫行條例》第七條規定:不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。

本文不討論劃撥用地抵押法律問題。

本文不惴淺陋,分析如下:

一、具備公益性質的機構即使具有營利性,其服務于公益目的財產亦不得抵押。

裁判要旨:私人所有的營利性醫療機構,相較于公辦醫療機構,僅是投資渠道上的不同,并不能否定其公益屬性,私立醫院中的醫療衛生設施仍屬于社會公益設施。根據《物權法》第一百八十四條第(三)項的規定,其服務于公益目的的財產屬依法不得抵押的財產。

案件來源:周潤澤與內蒙古瑪拉沁醫院、趙暉等借款合同糾紛二審民事判決書[最高人民法院(2015)民一終字第240號]。

二、僅辦理土地抵押登記,對于地上房屋也享有優先受償權。

裁判要旨:只要土地使用權或地上建筑物之一項辦理抵押登記,即使另外一項沒有辦理抵押登記,亦依法推定為兩者一并抵押,抵押權人對二者均享有優先受償權。

案件來源:中國銀行股份有限公司海口龍珠支行與海南國托科技有限公司、海南美源房地產開發有限公司等金融借款合同糾紛二審民事判決書最高人民法院:[(2015)民二終字第269號]

三、先抵押土地但未抵押房屋,后抵押人出租地上房屋,抵押權實現后,受讓人不受租賃合同的約束。

裁判要旨:建設用地使用權抵押的,其地上建筑物視為一并抵押。此時,抵押權人取得地上建筑物抵押權與取得建設用地使用權抵押權的時間相同,該抵押權為法定抵押權。

即使建筑物未作抵押權登記,成立在法定抵押權之后的對建筑物的租賃關系也不得對抗成立在先的法定抵押權。抵押權實現后,承租人不能繼續對租賃物占有使用。

案件來源:山東由尼機械電力設備有限公司與德州圣潔路橋工程材料有限公司侵權責任糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院(2014)民申字第1170號]

四、民辦學校占用的商業用途的土地使用權抵押無效。

裁判要旨:規劃建有教育公益設施的土地,即便該土地性質為商業用途,其土地抵押合同亦應認定無效。

學校類教育公益設施,系法律規定不得抵押的設施,雖然案涉土地的登記用途為“商業”,但案涉地塊上建有教育公益設施已是事實,依據《物權法》第一百八十二條規定的房地一體原則,涉案土地上為教育設施,故土地亦不能作為抵押物,因此,案涉土地抵押擔保合同因違反了法律強制性規定而無效。

案件來源:最高人民法院于2017年1月20日作出的(2016)最高法民再335號民事判決書。

五、房產抵押的土地使用權一并抵押,未辦理土地使用權抵押登記不影響抵押權的效力。

裁判要旨:在縣級以上人民政府未明確規定具有地上定著物的土地使用權抵押登記的辦理部門的情況下,房產抵押登記部門在頒發的房屋他項權證上記載土地證號的行為,具有對該房屋占用范圍內的土地使用權進行抵押登記的效力,足以產生公示的法律效果,房屋已辦理抵押登記但相應的土地使用權未辦理登記的,不影響抵押權的效力。

案件來源:中國建設銀行股份有限公司分宜支行、江西江鋰科技有限公司金融借款合同糾紛上訴案[最高人民法院(2017)最高法民終40號]

六、抵押的土地使用權上存在他人房屋的,構成無權處分。

裁判要旨:雖然當事人僅抵押其自有的土地使用權,但根據“地隨房走,房隨地走”的原則,應視為土地使用權與地面建筑物所有權一并抵押。如在抵押時地上建筑物已屬他人所有,抵押人抵押土地使用權的行為構成無權處分。

案件來源:中國信達資產管理公司西安辦事處與陜西省糧油食品進出口公司西安中轉冷庫、陜西省糧油食品進出口公司借款擔保合同糾紛案[最高人民法院(2007)民二終字第222號,《中華人民共和國最高人民法院公報》2009年第12期(總第158期)] 。

七、房產處于抵押登記狀態,項下土地另行設立抵押且進行了抵押登記,仍不應享有抵押權。

裁判要旨:借款人將自己的房屋抵押給銀行,該房屋占用范圍內的建設用地使用權應視為一并抵押,在該房屋抵押登記期間,即使案涉房屋所占用土地的土地使用權又被抵押給其他債權人并辦理了抵押登記,對該土地使用權的抵押權并不能有效設立。

裁判要旨:(2017)最高法民申3643號。

八、國有土地使用權所享有的抵押權的擔保范圍,應當限制在抵押合同約定的范圍內。

裁判要旨:案涉國有土地使用權所享有的抵押權的擔保范圍應當限制在合同約定的范圍內,債權人對主債務人該宗土地使用權的擔保范圍包括貸款本金、利息、罰息、實現債權的費用等。

案件來源:《浙商金匯信托股份有限公司、浙江三聯集團有限公司金融借款合同糾紛再審民事判決書》(2018)最高法民再19號。

九、在建工程抵押權抵押物范圍包括國有建設用地使用權。

裁判要旨:在建工程抵押權作為一種單獨的抵押權類型,除當事人在抵押合同中另有約定外,其抵押物范圍不僅包括國有建設用地使用權,還包括規劃許可范圍內已經建造的和尚未建造的建筑物。

案件來源:《浙商金匯信托股份有限公司、浙江三聯集團有限公司金融借款合同糾紛再審民事判決書》(2018)最高法民再19號。

十、土地抵押后,新增建筑物不屬于抵押財產。

《物權法》第200條規定:“建設用地使用權抵押后,該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時,應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分,但新增建筑物所得的價款,抵押權人無權優先受償。”

《城市房地產管理法》第52條也有同樣的規定:“房地產抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。”

綜上,土地使用權抵押在《不動產登記暫行條例》實施后,法律風險逐漸減小。

上一條:中國銀監會辦公廳關于農村中小金融機構實施陽光信貸工程的指導意見
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